6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmeleri hukuken düzenlenmiştir. Kanunun 299 -378 maddeleri kapsayan kira sözleşmelerini içeren dördüncü bölümde üç ayrıma bölünmüş, birinci ayrımda genel hükümlere, ikinci ayrımda konut ve çatılı işyerleri kiralarına, üçüncü ayrımda ise ürün kirasına yer verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 maddesine göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira Süresi: “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” denmiştir.

 

Gayrimenkul denildiğinde genel olarak yaşam alanı akla gelse de gayrimenkuller bir yatırım aracı olarak kullanıldıkları gibi aynı zamanda gelir getiren varlıklardır. Konut, ofis, dükkan, plaza, bina, imalathane, fabrika vb. tüm mülkler kira geliri potansiyeline sahiptir.

Kira değer tespitine;

  • Taşınmaz malın sahibi / kiralayıcı arasındaki anlaşmaya;

  • Taşınmaz malın sahipleri arasındaki anlaşmalara (birleşme, mal paylaşımı, miras, intikal vb.)

  • Kurumsal firmaların yatırım portföylerinin yönetilmesinde;

  • Şirket aktiflerinin değerlendirilmesinde,

  • Yatırım potansiyellerinin irdelenmesinde,

  • Mevcut Kira kontratının yenilenmesi ve/veya kira artış oranları ile ilgili anlaşmazlıkların giderilmesinde;

İhtiyaç duyulabilir.

 

Kira değer tespit için düzenlenen raporlarda; rapora konu taşınmazın ilgili kurumlarda yapılacak resmi inceleme ile yasal ve hukuki durumu irdelenir, ayrıca yasal durum ile mevcut durum arasındaki fark tespit edilerek detaylı olarak açıklanır. Değerleme raporunun hazırlık aşamasında ilgili kurumlarda taşınmazın varsa proje, ruhsat, iskan, tutanak, mahkeme kararı, tapu kayıtları ve takyidatlar(şerh, haciz, rehin, ipotek, irtifak hakkı, üst hakkı, kira şerhi vb.), kadastral pafta, tescilli eser tespit kararları, vb. ulaşılabilen tüm veriler incelenir.

 

Kira değer tespiti için yapılacak saha çalışmasında yer görme işleminde taşınmazın yasal durumu ile mevcut durum arasında olabilecek farklar tespit edilir. Tespit yerinde yapılacak konum tespiti ve alan ölçümleri ile kat irtifakına esas mimari projenin kıyaslanması ile oluşturulur. Akabinde tüm değerleme raporlarında olduğu gibi detaylı saha araştırması yapılır. Bölgenin genel kullanıcı kitlesi ve portföyü, ana araç / yaya akslarına uzaklığı, bulunduğu arterin araç / yaya sirkülasyonu, bölge/şehir merkezine uzaklığı, demografik yapısı ile mümkünse malik/kiracı oranı, bölgenin kapitalizasyon oranı (Net gelirin toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan oran) incelenir. Rapora konu taşınmazın konumu, yaşı, niteliği, büyüklüğü, ana taşınmazdaki konumu, kiralama süresi, pazarlanma süresi, satış değeri araştırılır.

 

Değerleme konusu taşınmaz ticari bir mülk ise; ofis olması durumunda diğer incelemelerin yanı sıra bölgenin ofis kullanım yoğunluğu, bulunduğu kata göre tabela avantajı, konumlu olduğu ana taşınmazda ve arterdeki ofis kullanım yoğunluğu, yoğun ofis kullanımına ihtiyaç olan lokasyona uzaklığı (adliye sarayı, vergi dairesi, hastane, ticaret merkezi, şehir merkezi, vb.) incelenir. Dükkan nitelikli bir mülk ise tabela avantajı, reklamasyonu, yaya/araç sirkülasyonunda görünürlüğü, araç trafik yönüne göre konumu, bölgedeki kullanım türü, asma kat, bodrum kat, depo ihtiyacı ile saatlik, günlük, dönemlik ve yıllık ticari potansiyeli araştırılır. Ayrıca lokasyon bazında marka değeri ve prestiji, markanın / rakip markanın o lokasyonda olma arzusu da kira değerini etkilemektedir. Söz konusu dükkan bir alışveriş merkezi, pasaj, iş hanı, kapalı çarşı vb. özel nitelikli bir ticari yapıda ise söz konusu ana gayrimenkulün, günlük, dönemlik ve yıllık ziyaretçi sayısı, toplam ciro, yıllık ciro ve ziyaretçi sayısı artış oranı incelenir. Ülkemizde son yıllarda sayısı artmış olan alışveriş merkezlerinde merkezin ticari potansiyeli ve içinde bulundurduğu markaların değerlerine bağlı olarak ciro bazlı belirli dönemli kira sözleşmeleri yapıldığı bilinmektedir. Bu neden ile bu minvalde mülklerde yapılmış olan kira kontratlarının incelenmesi, kiralama değeri haricindeki diğer yan giderler yönetimsel aidat, temizlik-güvenlik vb. hizmet giderleri, cirodan kira tespit oranı, vergi vb. tüm diğer giderler tespit edilmelidir.

 

Söz konusu mülk sanayi sitesi dükkanı, imalathane veya sanayi tesisi ise konumlu olduğu bölgenin analizinin doğru bir şekilde yapılması önemlidir. Taşınmazın sanayi sitesi, organize sanayi bölgesi içinde veya yakın konumlu olması, bölgenin üretim kapasitesi, nakliye için ana arterlere, nakliye alanlarına (liman, havalimanı, demir yolu, gümrük depoları vb.) yakınlığı incelenmelidir. Sanayi sitesi veya organize sanayi sitesinin branşı, yapılacak faaliyet dalına izinleri araştırılmalıdır. Ayrıca üretim/faaliyet yapılan mülklerin inşaa edilirken yapılacak üretimin niteliğine göre planlanmış olması nedeni ile kiracının ihtiyaçlarına ne oranda cevap verebileceği, kiracının üretime/ faaliyete başlayabilmesi için yüklenmek zorunda olacağı inşaat masrafları da kira bedelini etkilemektedir.

 

Tüm gayrimenkul değerleme işlemlerinde olduğu gibi kira değer tespiti de konusunda uzman değerleme uzmanlarından oluşan ekip tarafından detaylı inceleme ve kontroller sonucunda gerçekleştirilmektedir.